ERVARINGEN

Tijdens mijn drie jaar vastgoedstudies deed ik een breed scala aan interessante ervaringen op. Zo deed ik mee aan een opstartvergadering, volgde ik een kijkstage bij een syndicus en ging ik ook eens naar de rechtbank. Deze ervaringen gaven me niet alleen inzicht in de praktijk, maar boden ook een dieper begrip van de juridische en organisatorische aspecten van de vastgoedsector.

Opstartvergadering

Wie, wat, waarom?

Wat maakt een opstartvergadering zo speciaal?

Een opstartvergadering is uniek omdat het voor veel mede-eigenaars de eerste kennismaking is met het concept van mede-eigendom. De syndicus speelt hierbij niet alleen de rol van beheerder, maar ook die van docent: hij moet de basisprincipes van mede-eigendom uitleggen aan mensen die hier vaak nog nooit mee in aanraking zijn gekomen. Dit vraagt om een heldere, toegankelijke aanpak.

Daarnaast horen mede-eigenaars tijdens deze vergadering voor het eerst hoeveel ze jaarlijks zullen moeten bijdragen aan het beheer van het gebouw. Voor de syndicus is het opstellen van een begroting in deze fase een uitdaging, omdat de kosten in de eerste jaren vaak een kwestie van inschatting zijn. Het duurt meestal een paar jaar voordat er een stabiele kostenstructuur ontstaat.

Een ander uitdagend aspect van een opstartvergadering is dat de syndicus de aanwezigen vaak nog niet kent. Bij reguliere vergaderingen heeft hij al ervaring met de eigenaren en weet hij hoe hij met bepaalde persoonlijkheden moet omgaan. Bij een opstartvergadering is alles nieuw, wat extra voorbereiding vereist.

De syndicus in deze vergadering maakte gebruik van een duidelijke PowerPointpresentatie waarin de belangrijkste punten uit de statuten stonden. Dit hielp om de complexe informatie overzichtelijk en begrijpelijk te maken voor de mede-eigenaars.

Resultaat en reflectie

Volgens Frederik Dhont verliep de vergadering goed en hij was blij dat hij ook het komende jaar syndicus mocht blijven van dit gebouw. Hij benadrukte wel dat er veel voorbereiding aan voorafging. Als de mede-eigenaars hadden besloten om niet door te gaan met zijn kantoor, zou dat een grote financiële tegenslag hebben betekend.

Voor mij was het indrukwekkend om te zien hoe de syndicus de vergadering leidde. De bijeenkomst duurde bijna vier uur, waarbij hij grotendeels aan het woord was. Ik heb veel geleerd over hoe je mede-eigenaars welkom heet, hoe je professioneel reageert op lastige vragen en hoeveel voorbereiding een opstartvergadering vereist.

Deze ervaring was niet alleen leerzaam, maar ook inspirerend. Het gaf me een beter inzicht in de complexiteit van het werk van een syndicus en hoe belangrijk een goede voorbereiding en communicatie zijn. Ik ben dankbaar dat ik deze vergadering mocht bijwonen. Het is een ervaring die me nog lang zal bijblijven.

Kijkstage Frederik Dhont GCV

Wie, wat, waarom?

Woensdag 11/09/2024

Toen ik geïnstalleerd was, werd mij de software getoond waar ze op het kantoor mee werken: Syndixis. Op deze manier kon ik makkelijk volgen hoe alles werkte. Bijna alles van informatie over de residenties en eigenaars wordt in het programma gestoken. Enkel de mails en de begrotingen worden in een aparte drive bijgehouden aangezien dit niet vlot verloopt via Syndixis. Wat mij als eerste opviel was dat er elke minuut wel een mail binnenkomt. Frederik leest deze allemaal en verdeelt ze dan onder zijn werknemers. Dat er zoveel mails binnenkomen is geen verrassing aangezien het kantoor 114 appartementen in portefeuille heeft.

Omstreeks half 11 kreeg het kantoor een oproep van 1 van de residenties. Er was water opgemerkt in de gemeenschappelijke kelder. Samen met Frederik ben ik naar het appartementsgebouw gereden om te kijken wat er aan de hand was. Na een half uur rijden kwamen we op bestemming. Daar begon de zoektocht naar het probleem. Al snel merkte Frederik op dat de waterpomp in de kelder niet genoeg water afzoog. Om dit op te lossen werd er gekeken naar de zekeringskast. Hij controleerde of de zekering niet gewoon was uitgevallen. Dit was niet het geval. Daarom belde Frederik naar  van de mede-eigenaars die vroeger het beheer van de gemeenschappelijke delen op zich nam voor het gebouw een syndicus zocht. Hij vroeg hem of er ooit al gelijkaardige problemen waren geweest. Dit was ook niet het geval. Het probleem kon niet opgelost geraken dus heeft Frederik een loodgieter gebeld om naar het probleem te kijken.

Daarna zijn we teruggereden naar het kantoor. Oorspronkelijk stond er ook een lekdetectie van een dak op het programma, maar door het slechte weer kon dit niet door gaan. Voor de detectie moeten er gaten geboord worden in het dak. Een dakwerker moet deze na de detectie weer dichten, maar dit is niet mogelijk bij regen. Het is zeer moeilijk om een gepaste datum te vinden om dit te doen aangezien je twee weken op voorhand een afspraak hiervoor moet maken.

Eenmaal  terug op kantoor mocht ik meehelpen met het opstellen van de begrotingen voor de residenties die het boekjaar afsloten eind september. Samen met Emely heb ik mij voor de rest van de dag hiermee moeten bezighouden. Nadat ik doorhad waar alles stond verliep alles vrij vlot. Al mijn werk werd achteraf natuurlijk nog eens nagekeken. Dit is ook het geval bij de vaste werknemers zodat alles zeker in orde is. Tussendoor werden er ontzettend veel telefoons opgenomen. Dit ging van aannemers die een offerte hadden tot huurders die met een vraag zaten. Om wat te helpen heb ik ondertussen ook mails in de correcte map bij de juiste residentie gezet zodat alles later makkelijk terug te vinden is.

Donderdag 12/09/2024

Donderdag mocht ik onmiddellijk mee naar één van de residenties om naamkaartjes van de bel te vervangen. Ook dit is een job van de syndicus! Daarnaast was er bij de 15-jarige controle van de lift een probleem met de lichtsterkte die werd gemeten voor de lift. Voor de lift moet dit namelijk minstens 50 LUX zijn. De elektricien wist ons te vertellen dat het niet moeilijk zou zijn om een kabel te trekken en zo een lamp links boven de lift te hangen. Terug op kantoor werd er verder gewerkt aan de begrotingen tot de middag. Ondertussen bleven er maar telefoontjes en mails binnenkomen.

Na de middag moesten we naar een residentie om een lek op te sporen in 1 van de leidingen. In de kelder was er namelijk opgemerkt dat één van de buizen lekte, maar ook op het eerste en tweede verdiep was er geurhinder. Met een camera-inspectie werd er in de leidingen opzoek gegaan naar het lek. Hiervoor werd een wc op het eerste verdiep losgemaakt om dan via de leiding erachter een camera via de buizen naar beneden te laten gaan. Met de inspectie werd een kleine scheur gevonden ter hoogte van het eerste verdiep die voor de geurhinder zorgde en het lek in de kelder was ontstaan doordat twee buizen niet meer op elkaar aangesloten waren. Door de man die de detectie gedaan heeft, werd aangeraden om liner te gebruiken. Dit is een methode om beschadigde of versleten leidingen of buizen te repareren zonder ze volledig te moeten vervangen. De liner wordt in de bestaande buis getrokken of ingeblazen (afhankelijk van de techniek). Dit kan door middel van luchtdruk of waterdruk. De syndici blijven eigenlijk liever op kantoor, maar als er geen mede-eigenaar aanwezig kan zijn dan blijven ze toch best aanwezig zodat ze meer uitleg bij de ingreep kunnen geven op de algemene vergadering. Het hele proces heeft uiteindelijk drie uur geduurd. Toen we terugkwamen op kantoor was de werkdag al gedaan.

Reflectie

Mijn ervaring bij Frederick Dhont GCV heeft me laten zien wat de job echt inhoud. Het syndicschap is een aparte discipline in de vastgoed die me zeker zal bijblijven. Ik weet nu al meer welke richting ik uit wil gaan bij het kiezen van een afstudeerrichting. Vooral de diversiteit en afwisseling spreken me enorm aan in het vak. De afwisseling tussen het kantoor en de residenties zelf is een mooie bonus. Zoals ze zelf op het kantoor zeiden je blijft eigenlijk continu bijleren en dat maakt de job ook ze mooi. Je hebt menselijk contact en je kan je bezig houden met het financiële. Ik vind het dan ook een zeer boeiende job.

Building Wealth One House at a time

Wie, wat, waarom?

Volgens Schaub heb je geen groot vermogen of ervaring nodig hebt om te beginnen beleggen in vastgoed. Het kopen van één huis tegelijk kan leiden tot financiële vrijheid. Het boek beveelt aan geduld aan en wijst op het belang van zorgvuldig plannen en consistent investeren over een langere periode.

Een van de belangrijkste punten van het boek is dat het genereren van positieve cashflow cruciaal is. Schaub legt uit hoe je door het goed onderhandelen over de aankoopprijs, het selecteren van de juiste huurders en het verstandig beheren van kosten een stabiele en rendabele vastgoedportefeuille kunt opbouwen. Financiering speelt hierin een belangrijke rol. Hij benadrukt dat het verstandig is om te investeren met voldoende eigen vermogen en niet te zwaar te leunen op hypotheken, om zo financiële risico's te minimaliseren.

Het boek benadrukt hoe belangrijk de locatie van een pand is en hoe je de lokale vastgoedmarkt moet analyseren om een succesvolle investering te doen. Schaub adviseert om vastgoed te kopen in opkomende gebieden waar de vraag naar woningen toeneemt, omdat deze panden in waarde kunnen stijgen terwijl ze tegelijkertijd een solide huurinkomen genereren.

Daarnaast besteedt Schaub veel aandacht aan risicomanagement. Hij bespreekt strategieën om vastgoed op een veilige en winstgevende manier te beheren. Dit gaat onder meer over het minimaliseren van onderhoudskosten, het zorgvuldig kiezen van huurders en het diversifiëren van je vastgoedportefeuille.

Het is beter om geleidelijk rijkdom op te bouwen door vastgoed te kopen dat je kunt behouden en beheren, in plaats van snel veel panden aan te kopen met hoge risico's. Het geduldig uitbreiden van je vastgoedportefeuille is een centraal thema in het boek.

Dit boek haalt veel punten aan die we ook in de lessen hebben gezien. Het boek is dan ook een echte aanrader. Vooral als je je wilt focussen op het opbouwen van een portfolio met eengezinswoningen. Wat het boek sterk maakt, is de eenvoud van de aanpak. Het vergt geen ingewikkelde financiële instrumenten of speculatie, maar legt de nadruk op praktische stappen die voor iedereen haalbaar zijn.

De lessen over geduld en het beheersen van risico’s zijn bijzonder nuttig voor een beginnende investeerder. Schaub moedigt aan om langzaam en bedachtzaam te werk te gaan. Dit is in een markt als vastgoed, die soms  zeer competitief kan zijn, een verstandig advies kan zijn. Echter als je in een meer dynamische of internationale vastgoedmarkt wilt opereren, is de aanpak misschien te conservatief. Het boek focust namelijk sterk op de Amerikaanse vastgoedmarkt en een bepaalde doelgroep met name particulieren die met relatief lage risico's willen investeren.

Ik vond het boek heel aangenaam om te lezen. Het verbreedt de manier waarop je naar het investeren in vastgoed kijkt. Het is jammer dat het boek vooral focust op de Amerikaanse markt en dat dit voor Belgische investeerders met een ander belastingsysteem en een andere markt niet altijd heel interessant is. Je speelt namelijk met andere spelregels. Toch zijn bepaalde zaken wel heel handig. Zo kwam ook diversificatie en het belang van locatie verschillende keren aan bod in onze lessen vastgoed. Door dit boek weet je perfect voor welke huizen je moet gaan en welke huizen je beter links laat liggen als investering.

Daarnaast praat het boek ook over andere manieren om aan een lening te geraken dan naar een bank te gaan, wat ik zeer interessant vond. Zo spreekt hij over seller financing, waarbij in plaats van naar de bank te gaan je de verkoper over een bepaalde periode met een afgesproken rente betaald. Dit kan handig zijn als de verkoper gemotiveerd is om snel te verkopen of als je minder eigen kapitaal hebt. Het biedt flexibiliteit in de onderhandelingen en vaak gunstigere voorwaarden dan bij banken. Schaub bespreekt ook het gebruik van creatieve hypotheekopties zoals de lease-optie (Leasing met aankoopoptie): Hierbij huur je een pand met de optie om het later te kopen. Een deel van de huur wordt dan vaak gebruikt als aanbetaling voor de toekomstige aankoop en subject-to financiering: Dit houdt in dat je een huis koopt en de bestaande hypotheek van de verkoper overneemt zonder deze te herfinancieren. Je blijft de maandelijkse betalingen doen op de bestaande hypotheek van de verkoper.

Reflectie

In de praktijk zou je als makelaar of vastgoedinvesteerder waarschijnlijk wat sneller en ambitieuzer willen handelen, zeker in een competitieve markt. Maar dit hangt natuurlijk af van het risicoprofiel dat je hebt. De adviezen in het boek zijn zeker nuttig als je op zoek bent naar stabiliteit en veiligheid in je investeringen.

‘Building Wealth One House at a Time’ is dan ook een waardevolle gids voor startende investeerders willen beginnen met investeren in vastgoed en financieel onafhankelijk willen worden via een veilige, langetermijnstrategie. Ik raad het boek aan iedereen aan die wil beginnen met investeren in vastgoed.

Arbeidsrechtbank

Wie, wat, waarom?

De eerste zaak die behandeld werd, was van een man die zonder advocaat naar de rechtbank kwam. Deze man vroeg om een schadevergoeding, maar de arbeidsrechtbank was niet bevoegd om over zijn zaak te oordelen, omdat het ging om een kwestie die binnen de bevoegdheid van de rechtbank van eerste aanleg viel. De voorzitter besloot de zaak na raad van de arbeidsauditeur door te schuiven naar de juiste rechtbank.

De volgende zaak die aan bod kwam, ging over een man die geen uitkering ontving, terwijl hij een bedrijf had dat omzet draaide. De eisende partij, die om de uitkering vroeg, beweerde dat al het werk buiten de normale werkuren, na 18.00 uur, werd verricht. Verder betoogde hij dat hij dit jaar wel winst had gemaakt, maar dat de winst enkel werd gebruikt om de verliezen van voorgaande jaren aan te zuiveren. Dit vond hij een rechtvaardiging voor de uitkering. De verwerende partij verwees naar een arrest van het Hof van Beroep in een soortgelijke zaak waaruit bleek dat er onder gelijkaardige omstandigheden geen uitkering diende te worden uitgekeerd. De arbeidsauditeur adviseerde de voorzitter dat hij niet kon ingaan tegen de uitspraak van het Hof van Beroep omdat de feiten bijna identiek waren. Uiteindelijk zou het vonnis in deze zaak binnen enkele weken volgen, maar het was duidelijk dat de kans op succes voor de eisende  partij klein was.

Naast deze twee zaken stonden er nog drie andere zaken op het programma. Deze zaken werden echter allemaal verdaagd naar een later tijdstip. Uiteindelijk hebben we op een uur tijd vijf zaken kunnen bijwonen. Dit gebeurde dus vrij snel na elkaar en ik was verbaasd over de snelheid waarmee deze beslissingen werden genomen. Dit toont hoe efficiënt rechtbanken kunnen werken, ondanks het beeld dat ze vaak nog al traag zouden zijn.

Reflectie

Deze ervaring een zeer waardevolle les voor mij. Ik leerde veel bij over hoe een rechtbank daadwerkelijk functioneert. De manier waarop advocaten en partijen pleiten, hoe de voorzitter de zaken leidt en de adviesrol van de bijzitters en auditeur, gaf mij een goed inzicht in de werking van de arbeidsrechtbank.